文/宋丁 中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任
近期频传的关于粤港澳大湾区规划即将出台的消息，似乎有点千呼万唤不出来的味道。究其原因，估计和中美贸易战有关，大湾区的未来，科技创新是主导方向，而中美贸易战正是围绕高科技产业、中国制造2025展开的，这必将导致大湾区规划的原有内容表述出现不适应，近日应该在紧锣密鼓斟酌相关表述吧，但无论如何，规划出台不会拖太久。
然而，我近来听到更多的关于大湾区的询问不是有关科技创新问题，而是有关大湾区规划出台后，这个地区的房地产和楼市走势问题。询问者大体有两种比较对立的研判，一种看法认为，大湾区规划对房地产是重大利好，会带来大量的投资机会，房价会继续走高；另一种看法则比较悲观，觉得以近年来国家推出的雄安新区和海南自由贸易港政策来看，伴随着一个大的政策试验区的启动，都会落地一种全面严控的房地产政策，甚至出现一种导致房地产战略全面翻盘的政策走向，比如从土地到房产的全面以租代购政策和趋势。
我认为现在是中国房地产的政策密集投放期，在这样的形势下，任何对房地产及楼市的预测都无法按照过去二十年来通行的产业和市场逻辑推演。任志强先生近来仍然强势表示，政策管控越严，房价反弹力度会越大，这就是纯粹的既往市场逻辑了，显然是对国家政策调整的战略决心和行动估计不足，所以我想，“一贯正确”的任志强这次的预判恐怕要失灵了，因为道理很简单，雄安新区、海南都是国家政策管控最严的地区，难道这些地方的房价会出现大幅反弹吗？
但是，面对即将出台的大湾区规划，我们的确需要预判一下：大湾区会不会步海南的后尘，出现全面严控的房地产政策？大湾区会不会在这种严控地政策推动下出现整个房地产业的翻盘？对此，我有如下几点看法。
第一，大湾区规划一定会有整体性的房地产政策的表达。
房地产在整个大湾区各个城市，包括香港和澳门，都是基础性的产业，其在产业构成中都有很高的占比，无论对政府、经营实体还是民众都具有非常重要的意义，因此，很难想象如此重要的文件中，不谈房地产的战略布局和政策导向。此外，大湾区规划本身就是一种有关区域经济整合的政策载体，必然会对房地产在这个地区的未来走向提出一种整合方向的政策表述，比如各个城市的政策协调、土地供应平衡、产业地产、商业地产、住宅地产等产业类别的区域平衡、楼市的稳定运行策略，等等。
第二，大湾区规划关于房地产发展一定会顾及到港澳与广东珠三角城市的差别。
大湾区的整合与京津冀整合以及长三角整合的最大不同在于，大湾区有港澳这两个独立单元，政体上是一国两制，经济上是独立的关税、贸易、货币运行区，实施大湾区整合发展，必须顾及到这个基本事实，不能以整合名义取消港澳的政体和经济体制上的独立性。所以，在房地产方面，大湾区规划也无法改变港澳的运行模式，当然也不能用内地政策压制香港的高房价，只能通过产业和市场交融，逐步缓解香港高房价的压力。
第三，大湾区经济背景与海南完全不同，不可能照搬海南房地产政策。
海南2017年的gdp总量是4462亿元，是中国当年82.7万亿元总量的0.54%，可谓微不足道，而大湾区当年的gdp总量超过了10万亿元，占全国的12.1%，可谓中流砥柱。从这个视角看，无论是雄安新区还是海南，其经济基础总量非常小，划出来做国家政策试验区，继而在房地产领域实施全面管控式的大手术，这对全国的经济影响很小，甚至可以忽略不计，但是对有效改变当地的经济增长方式，推动新模式下的跨越式发展则意义重大。而大湾区就完全是另外一种情形，四十年来这里的改革开放一直走在全国前列，这里的经济总量已经非常大，整体经济具有引领全国的龙头属性，任何一种超常规的整体性管控政策都可能产生牵一发而动全身的效果，引起全国经济形势的动荡。因此，在房地产领域，即便出台一定的新政，也不会是海南那种断臂斩仓性质的举措，而要从综合平衡入手，在保持整体稳健发展的基础上推出和实施新政。
我们都知道，过去二十年来，中国的经济增长，很大一部分是加入wto之后的出口增长，带来的是巨额贸易顺差，这次美国闹事，起因就是美国的贸易逆差。而出口带来的巨额外汇经央行勾兑，一方面变成国家外汇储备，另一方面变成向出口企业支付的增发人民币，这些巨量的人民币又极大地推高了m2，并且通过多种途径转入房地产领域，大幅推高了内地的土地价格和住房价格，特别是一二线城市的地价房价。大湾区特别是深圳、广州、东莞、惠州这些重要城市的房价都出现大幅上升。某种意义上说，房地产的这种快速上升，既是市场行为，更是国家行为，这就意味着对于大湾区这样的国家经济重点地区来说，国家不会采用政府力量把由国家和市场双重行为造就的房地产现行格局强行打回原形，而只会用相对稳健的策略一边维持现状，一边渐进改革。
第四，大湾区房地产将按照“高位群落”定位探索新的发展模式。
如何落实国家提出“房住不炒”的房地产发展战略？雄安新区和海南的行动表明，那是一种具有“休克疗法”特征的全面严控模式，具有强烈的试验性质，这种发展模式非常适合于在那些经济总量偏低、对全国经济影响力偏低、房价偏低的“低位群落”城市实行，因为其震荡幅度小，负面作用小。一旦产生综合成效，完全有可能向全国中小城市、小城镇实施全面推广，从而形成一种“农村包围城市”的态势。
被这些三四五线中小城市、小城镇包围的是一二线大城市，这些大城市构成了中国房地产的“高位群落”，它们在国家宏观经济中的地位和影响力很强，其房地产受过去二十年来市场化发展模式的影响较深，地价房价均进入较高层面，已经深切嵌入城市甚至国家经济基本面，国家不会在这些重要的大城市中强行推广雄安新区和海南模式，从而维持其经济的稳健运行。大湾区内“高位群落”的城市很多，如香港、深圳、广州、澳门、东莞、惠州等，大湾区规划出台后，其房地产很可能将按照“高位群落”的定位，在原有发展格局基础上探索符合大湾区实际的新的发展模式，短期内可能针对性的政策引导力度会加大，以矫正失误和失衡，中长期看，市场和政策会形成合力，以保持房地产业的良性、健康发展。
我的结论很明确，大湾区经济基础和国家地位完全不同于海南，大湾区规划出台后，其房地产不会步海南后尘，出现全面管制、大幅收缩格局，而只会以“高位群落”的定位来探索符合大湾区实际的新的、稳健型的发展模式。