昨日晚间海南省人民政府召开《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》新闻发布会，发布严格的房地产限购政策，在已出台限购政策的基础上，商品住宅实施全域限购。
从时间上看，就在稍早之前的4月14日，国家决策层对一系列海南改革新政的重大措施落实。国务院支持海南全面深化改革开放的指导意见迅速落地，从海南的战略定位、发展目标等，都给出了细化安排。特别是提出“要制定预案，稳定市场预期，坚决防范炒房炒地投机行为。”
我们归纳出海南这次祭出最严房地产调控政策的三大重点：第一，只针对本市居民出售的房地产，这些城市分别是：五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售，其他投资投机性购房一概禁售。
第二，对重点城市进行限购。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。而且，即使符合了购房条件，最终也只能买上一套房。
第三，上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。这就意味着，不仅是海南的主要一些城市限购，就连在一些不知名的地区买房也要开具个人所得税和社保缴费证明。
此外，除了限购之外，海南房地产政策规定，非本省户籍居民家庭在海南省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。
实际上，海南省对于炒房客早已深恶痛绝。就在上世纪90年代初就发生过房地产危机。由于海南建省，成为中国的第31个省级行政区，同时，它也成了最大的经济特区，给予了海南超乎想象的优惠政策。一时间，大量投机者涌向海南，甚至还有人宁愿放弃铁饭碗也要加入到炒房大军中来。
当时，海南省房地产泡沫过热显现两种症兆：一方面，房价非理性暴涨。据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计，1988年海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米。两年暴涨4倍，全球罕见。这属于非常典型的房地产泡沫。
另一方面，海南岛炒楼疯狂程度史上罕见。高峰时期海南岛竟然出现了两万多家房地产公司。开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。投机性需求已经占到了市场的70%以上。
好景不长，当时的中央政府出台强力政策对海南房地产进行调控，银根开始全面紧缩。大量开发商倒闭，银行呆帐坏帐大量涌出，仅四大国有银行的坏账就高达300多亿元。
地价、房价直线下跌，1993年5000元每平方米的房子两年后下跌到4000元，再过一年跌到2000元，到了1997年，同样的房子已经跌到了1000元以下。投机炒房者离去后，海南房地产一地鸡毛。
最后留给海南的是600多栋“烂尾楼”、近2万公顷闲置土地和800多亿元积压资金。从1999年开始，海南用了整整八年时间，才处理完积压房地产的工作。当时由于金融系统没有现在那么健全，可以多渠道融资，那些买地的钱都是从银行贷出来的，可以说银行直接参与了炒地皮，并推高了海南的房价。
值得一提的是，2010年海南省获批建设国际旅游岛后，海南房价迅速攀升，各路炒房资本蜂拥而至，导致海口、三亚等海南的一线城市房价直线上涨。到了2013年初，有媒体报道海南楼市要崩盘，但海南房地产因全国房地产一路上升的带动，只是稍有调整，然后又一路向上至今。
现在问题来了，海南省这次出在重拳出台新一轮房地产调控政策，背后蕴藏着啥意图呢？首先，国家已经出台了海南改革新政，这意味着海南将要进行大开发。而对于海南省政府来说，如何吸引大量人才、资金、技术进来入驻，恐怕也并非易事，如果海南省的房价被炒得乌烟瘴气，一天一个价格，都把国内外人士给吓跑了。
再者，在中国的各地区中，历史上有过房地产泡沫破裂的经验教训，海南省恐怕最为深刻。目前海南省主要城市的房价早已刷新了历史纪录，现在海南省也要跟着全国形势走，将房地产去杠杆化，防控系统性金融风险，并回归居住属性。
也就是说，海南省将房子的定位是“用来居住的，不是用来炒作”。海南省希望通过房地产新一轮调控，既能稳住房地产市场，又能促其理性回归，并且也为海南的经济结构转型提供契机。
最后，海南省要摆脱对房地产的过度依赖。近十年来，房地产可以说是海南的支柱产业。2017年海南全省房地产业销售面积达2292.61万平方米，销售金额突破2713.72亿元，房地产增加值在2017年占据了海南省地区生产总值（gdp）的9.8%，领先于其他行业。
今年3月，中房智库发布的2017年全国30城市房地产依赖度排名中，海南的三亚和海口包揽了前两名，其中三亚去年房地产开发投资甚至高于其gdp总量。为此，海南省官方已经表态，“调控房地产业，gdp以及财政收入会受到影响，这需要有‘壮士断腕’的决心。”
事实上，海南的房地产对经济的贡献很大，无论是投资还是税收，都占到50%以上。那么既然这么难，缘何必须要“断腕”？对此，我们认为，房地产作为海南的支柱产业不可持续，而事实上世界上也没有哪一个国家、哪一个城市是可以长期将房地产作为支柱产业的。
海南出台房地产调控政策，既有国务院支持海南全面深化改革开放后，海南省主动要求将房地产去泡沫化，回归居住属性，这样可吸引更多人口和投资流向海南。同时，海南要摆脱对房地产过度依赖，让海南经济走上可持续发展道路。当然，海南省经历过房地产泡沫的痛苦，这次也已下决心让其去投机化，防控系统性风险意图明显。