这两天在写毕业论文（别问我为什么写毕业论文），行文到恶心自己的时候刚好有朋友发微信给我，希望我帮忙找一个公司注册地址，然后就发生了下面的对话：
这个友人前年开始就计划在海南买房，但是拖延症作祟，直到攒够首付的时候才发现，全岛限购了，也不知道哪个大神给指点的用公司作为资质来买房。
我最近比较关注和海南自贸港一样对标的上海，4月初上海市中心豪宅翠湖天地的摇号名单刷屏了我的朋友圈，名单中有多名疑似知名港台明星。除此之外，最引人注目的是名单中还有大量的公司购房——该项目推出118套预售房源，摇号排序共计385组。其中以公司名义购买的客户214组，占比将近55.6%，超过半数以上。震惊之余感叹，摇号摇出了冰山一角。可以看出在上海高端楼盘使用公司买房比例非常大！
海南目前现有情况与政策同上海一样，公司买房目前没有额外的限制条件。至于具体补充细则，则是看以后政府出台的政策，不好乱说！那么公款买房到底好不好让我们来分析一下利弊：
●劣势：初始投入成本高:
购房要一次性付款,契税按3%计算
对于想以公司名义买房的购房者来说,“以公司名义买房,虽然能规避限购政策,但公司购置房产需一次性付款,这意味着初始的投入成本就很高。”公司买房申请贷款,一般银行都不愿意办理这一业务,一来手续麻烦,二来公司的购房款来源无法确认。无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅,只要是以公司名义购房,均需按照房款的3%缴纳契税,不享受税率优惠政策;另外还需缴纳0.05%的印花税。（但是并没有高多少）
●劣势：房产持有成本高:
原值400万元的房产年纳税3.36万元
以公司名义买的房,持有成本较高,需每年缴纳房产税。房产税是以房产为征税对象,按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入,向产权所有人征收的一种税。房产税的计税依据是房产的价值或房产的租金收入。如果按房产价值征税的,称从价计征;若按房产租金收入计征的,称为从租计征。那么,房产税采用比例税率是怎样算的呢?朋友圈的老铁表示,由于公司购房所需缴纳的税目较多,计算较为复杂,购房人最好购买前向当地相关税务部门详细咨询具体税费金额。计算公司如下:
从价计征:年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%
从租计征:应纳税额=租金收入×12%
举个例子,某企业自有用房1套,会计账簿记载房产原值400万元,该企业当年应纳房产税是:应纳税额=400万元×(1-30%)×1.2%=3.36万元。
此外，如果企业经营不善，对外有债务，此笔房产还有可能被债权人追索。
●优势：可以合理避税提升公司固产
对于规模较大的实体公司来说，公司购房或许还有一些财务上的考虑。像我的一个朋友，早年以公司名义购入持有的海甸岛的房产，既是手头余钱的一个投资途径，也可以作为公司固定资产安稳军心，并且在财务上也能抵税。
同样以购入原值500万元的房产为例。公司购房后，每年需要缴纳的房产税为500×0.84%=4.2万元。而按照目前比较通行的房产计提折旧的计算方法，即预留残值5%，折旧年限为20年，每年的折旧额=固定资产原值×（1-残值率）/折旧年限，则每年的折旧额为23.75万元。再按照企业所得税率25%，每年计提折旧这一块，可以节省企业所得税5.9375万元，大于每年所交的房产税。就这一点来说，公司购房，在房屋持有期间，有可能为公司节省税费。
而且，跟普通固定资产的不同之处在于，实际上房产的价值不仅不会折旧，反而极有可能上升。也因此，之前a股市场上曾传出过有贝因美靠卖出两套房产扭亏为盈避免st的新闻，令人感喟。
/问题1/
原价转卖公司房产能规避高额税费吗?
答:目前个人卖家出售住宅房产,主要征收增值税及个人所得税。相比之下,对于出售公司名下房产,在交易过程中则需要缴纳:增值税及附加税。按(不含税收入—不含税购置原价)、土地增值税、印花税等,税费成本和住宅相差不多。
不过,转卖公司名下房产,还要缴纳企业所得税,目前一般按转让所得收益×25%征收,具体需要税局工作人员统计。资料方面,则需要提供股东协议、营业执照、公司营业报表等资料。（这个价格远高于过户费用！但是房产价格翻倍就另说了）
/问题2/
有人说,出售公司名下房产,如果以当初房屋买入价格的原价卖出,可以规避高额的营业税和企业所得税。那么,可像普通二手房买卖中的“阴阳合同”那样操作吗?
答:首先,这种做法涉及偷税漏税,属于违法行为;其次,企业的每一笔账目都有进出明细,要作假并不容易;再者,房屋成交过程中,会有相关部门做房价评估,价格太低就无法通过。金税三期了老铁们，别花钱去坐牢！
实操阶段
根据目前现状，给出2个公司买房需要准备的材料清单版本。
一、普通公司：简单说就是私企的有限责任公司，以公司名义购房，购房人要准备的资料：
有限责任公司、股份制公司的房屋买卖需买卖双方带以下资料到属地房管所办理:1.《房地产权证》或《房屋所有权证》(如自建房须持已过户的《土地使用证》);2.营业执照;3.法定代表人有效身份证明;4.公司章程;5.公司会决议书(属三资企业的须公证);6.其它必要材料。
二、所有公司：包含国企、外企、合资企业等。
三、税费标准：以公司名义购房所需缴纳的税费。
1、契税：契税一律要按照3%缴纳，不享受优惠契税政策；
2、房产税：每年房产原值×70%×1.2%；
3、土地使用税：建筑面积×30元/年
4、如房产税、土地使用税未按时缴纳，需要按照每日万分之五缴纳滞纳金。
以公司名义购房所需缴纳的税目较多，计算较为复杂，建议购房人在采用公司名义买房时应先到房屋所在地的税务管理部门核实具体税费金额，再考虑后续问题。
最终总结：如果你在海南本身经营一家小公司，可以保证良好经营，可以保证财务清晰，可以全款购买，公司每年经营流水2000w左右，那么你用公司资质购置一套房子是可行的。但是如果你满足了以上标准而你却没有一套个人房产，那么我也帮不了你了。