看清风云变幻
的经济形势
点评经济变化
其独特的视野
改变投资模式
公众号名称：珠崖评说
作者：六月的荔枝
自从海南房地产全域限购推出后
海南火热的楼市立即被浇灭
上车的人欢呼雀跃、欣喜若狂
没有来得及上车的
费尽心机、煞费苦心
为了赶上海南发展的红利
五花八门的购房方法，层出不穷
在经济发展超预期面前
很多人坐立不安
01
只为了能上车，2年后网签有何妨
冒进的
采用最不靠谱的方法去投机、去冒险
就是先交房款，发展商代缴2年社保
2年后网签
这种模式，投资者风险在哪里呢？
假如房价波动不大，利益空间不大
2年后网签没有问题
大家相安无事、天下太平
假如房价波动很大？麻烦就来了
房价短时间上涨过大的城市
业主违约的事件屡见不鲜
在巨大利益面前
有着铤而走险的冲动
打官司老百姓根本耗不起时间和精力
2年时间，房价真的上涨过大
能完全信任发展商
能真正顺利网签吗？
2年过去后，不按时办理网签你又如何去处理困局呢？
信不信由你，反正里面的大坑、小坑很多
其次，没有网签的房子，是没有法律保护的
网签才可以杜绝一房多卖
其三，炒家常用的套路，这个不展开讨论。
如果想知道其中的秘密，可以加我公众号探讨交流
还有更加严重的是
如果楼盘因为规划设计或者其它原因
五证办不下来
吃亏的都是购房者
02
商铺还能一铺养三代吗？
谨慎的
开始研究政策口子
不让买商品房，那我买写字楼、商铺吧
一下子，海南的写字楼、商铺热闹起来
有什么能阻挡住亢奋的内心
真是自贸港得道, 写字楼、商铺跟着升天
曾经的一铺养三代
现在还灵不灵
投资需谨慎
别搞砸了，闹成“一铺坑三代”
在网购的冲击下
商铺的投资价值每况愈下
商铺的投资风险有那些呢？
1、租不出去的风险
网购的冲击下，线下开店成本大，做生意的人不再依靠租门面
2、租金低的风险
很多租金都不能抵月供，二层、三层商铺更是惨淡。目前，不少商铺租金回报率不敌写字楼，回本期甚至超过20年。
3、产权风险
返租形式的商铺，尽管产权是业主的，但是如果承租物管经营不善，尤其是卖场形式的，非常可能会造成铺子收不回来、租不出去的惨境，在全国已经有不少教训。而小开发商，除了部分专精一个领域的以外，绝大部分盖商场就是为了融资套现。
4、新项目需要养商每一个新建的大型商业综合体，都需要两到五年的养商期，这一期间，客流低、回头客少、经营惨淡等，这是必须经历的一个过程。
大开发商砸的起钱，舍得下本，运营经验丰富
能够撑得起一个新项目长时间的良好运营发展
海口吾悦广场能不能发展起来，任重道远
最关键的一点，而对于一个老资格的商业综合体来说，竞争是无时不在的，商业地段一直在变。十年河东，十年河西，曾经繁华的地段因为新的商业圈形成，旧的商业圈失去了曾经的繁荣。
曾经海口商业圈霸主的明珠广场
赫赫有名 、如雷贯耳
具备神坛地位的商业圈
也因为新商业圈的冲击
逐渐被萧条、冷落所掩盖
03
投资商铺需要关注的几点
1、大型商业综合体外街比如海口吾悦广场，短期回报真的难看，但是作为一个资产长期持有还要观察
2、千万不要买产权式商铺，据说最近五年内购买的，挣钱的业主相对很少。等于是你把命运完全交到了别人手上，大型商家一旦跟业主或管理方谈不拢要撤，你就只能傻眼
3、千万不要因为几个大牌的入驻宣传或高回报的诱惑就急着跳坑！现在都卖期房，开发商为了加快销售跟大牌虚与委蛇搞一些不实际的承诺从而签下意向合同是很普遍的，到时候不管是合同取消或者是三五年过去开发商停止补贴导致大牌撤场都很正常。
4、全部出售不自持的商业中心一定没有未来，这样的商铺一定要远离，卖完走人，是死是活与开发商再无关系，而且即使后来的运营团队想做好也没办法，所有权、经营权都在个人手上，再好的运营和招商也是心有余而力不足
5、商铺不好卖，承诺返租的销售行为多思考下
不要轻信开发商的10年返租65%、10年后还可以双倍回购。听着是划算，问题是它有没有能力返租？有没有能力回购？
记住一点，真正成熟的商铺，通常是不需要承诺售后包租的。一般有返租的铺子都是很难卖的。
真正人美、性格好、情商高的姑娘，很少会到网上相亲
承诺包租，大部分是开发商的套路，收益已提前计算到了房价里面。
如果是有信誉的开发商，包租收益是能够正常履行的，如果遇到无良开发商，可能连包租承诺都做不到。
6、投资大商业的内商铺，要么千万不要买外街，因为外街80%以上的可能会死掉，租不出去也卖不出去；
7、投资回报率超过5%以上的商铺项目，请理性分析和判断；商铺能够实现5%的投资回报率就已经很不错了，普遍都是3%。
商业中心的运营难度绝对在住宅项目之上，甚至要在酒店经营之上，商业中心的运营一定是典型的二八理论，20%的还行，80%的必败。
买间铺子，可能是一台发财机器、但也有可能是吸血海绵
04
投资商铺有哪些类型呢？
投资商铺其实比买住宅难，风险也高很多
需要慧眼识珠
商铺有哪些类型
第一，商业中心（包含各种广场，批发市场等），这种风险最高，不管卖方如何吹的天花乱坠也要慎重出手。如果资金充足，那么记住一楼靠近电梯楼道出入口最好。
第二，住宅（学校等）周边的商铺，此种商铺类型风险最低。铺子一定越靠近出入口越好，如果一个铺子能照应几个小区，那更是上品！
既然说到风险，那必须就要说到回报。如果租售比在二十年以内的基本可以马上出手了。
这个年头的商铺真的不是什么好的投资
开发商自持部分与出售部分没有形成紧密的商业互动和运营管理关系，却建设了大体量商业而且尽可能划分了大量小面积内铺或外街铺以供出售的项目都是风险极大
海口吾悦广场就是血淋淋的案例
开发商越来越喜欢把铺划小从而提高单价，所以单价和总价都是需要密切关注的。有些项目报出一个极有诱惑力的总价，然而你把单价一算就会发现高出周边水平很多，这就是典型开发商吃掉未来几年升值空间的做法。
海口吾悦广场推出的总价很便宜150万一间，很诱人，而且还是外街底商，细心的人一算单价高达35000一平。
不少投资客被大发展商牌子给唬住
忽悠一下就急着跳坑
这些人根本没做过深入细致的对比调查
可能根本也不懂商铺的现状
凭售楼小姐一顿热炒
脑子一热就把钱砸进去
海口吾悦广场开业一年多
到目前为止还有相当多的外街商铺租不出去
如果某个物业有较好的回报预期，哪个开发商舍得卖掉？
别把开发商看成傻子
海口吾悦广场，靠近高铁总站地段非常不错，可是外街商铺就跟屎一样
外街有几个商家能赚钱的
不少商家开业半年，丢下押金和装修金
狼狈不堪的大撤退
有几个梦想收转让费
有人接盘就求爹爹告奶奶了
在海南买商铺和写字楼，可不像买住宅那样躺着赚钱的。要关注海口的自贸区的规划、海口cbd的规划、以及免税店的规划方案。
买不好，很有可能会砸在手里。看着人家赚钱，自己亏钱。