包括开业3年多后资不抵债的海口万豪酒店和在筹的千禧酒店填海项目，评估增值、减值原因都是无形资产。
2018年5月26日，云南城投公布拟以19.85亿收购海南国际会展中心项目。云南城投进入的会展业务包括：昆明滇池会展、昆明国际会展、成都世纪城会展、武汉国博中心、海口会展中心。云南城投还收购了成都环球世纪会展旅游集团有限公司100%股权。
一、酒店评估增值、减值原因都是无形资产
海口万豪酒店2014年10月开业，总建筑面积7.82万平方米、账面资产总额8.52亿元、账面净资产值-2.77亿元、评估的资产总额10.03亿元、评估的净资产值-1.64亿元、净资产评估变动增加额11350.49万元、评估增值率40.95%，增值原因为无形资产评估增值。
千禧酒店填海项目账面资产总额2.31亿元、账面净资产值-0.08亿元、经评估的资产总额1.99亿元、评估的净资产值-0.40亿元、净资产评估变动减少额3141.30万元、减值率373.22%、减值原因为无形资产评估减值。
二、资产基础法成为近来中国酒店估值主要方法
此次评估的方法采用资产基础法。2018年5月以来，西藏旅游出售5家酒店（属于喜玛拉雅品牌的酒店分别为拉萨酒店、雅鲁藏布大峡谷酒店、阿里普兰国际大酒店、阿里冈仁波齐酒店、巴松措度假村酒店）和上海松江深坑酒店转让的评估也都采用资产基础法或者称为成本法。
酒店资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。
1、市场法是将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。中国的市场法估值包括企业价值倍数、市盈率倍数、溢价率比较。
2、收益法将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法评估股东全部权益价值＝企业整体价值－有息负债；企业整体价值＝营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值。有息债务是指评估基准日被评估企业账面上需要付息的债务，包括短期借款、带息的应付票据、一年内到期的长期借款和长期借款等。
3、资产基础法或成本法以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
没有使用市场法的原因是市场上缺少一定数量具有可比性的交易案例；没有使用收益法的原因是在建酒店和经营亏损的酒店不宜选用；因此资产基础法或者成本法被频频选用。
三、项目总体情况
标的项目：海南国际会展中心综合性地产项目。
项目位置：海口市秀英区长流组团北部，东侧为香格里拉酒店，南侧邻滨海路，西侧为金色阳光海景度假公寓酒店，北侧直面琼州海峡。
受让方：云南城投
出让方：深圳天利地产集团有限公司持有的海南天利投资发展有限公司、海南天联华房地产投资有限公司、海南天利度假酒店有限公司各70%的股权；海南天利酒店有限公司75%的股权。
总对价：19.8474亿元
（1）4家标的公司股权支付对价：92973838.26元
（2）4家标的公司债权：1875957627.39元
（3）天利旅游持有的天利投资、天利度假及天利酒店债权：15825000元
项目总用地：291.3亩
总建筑面积：44.93万平方米
项目包括：酒店、住宅、写字楼、商业、别墅
项目总投资（不含税）：40亿元
项目已投资：25亿元
项目尚需投资：15亿元
评估基准日：2018年2月28日
审计公司：中审众环会计师事务所
评估公司：北京亚超资产评估有限公司
评估方法：资产基础法和收益法
资产评估报告日：2018年4月20日
四、4家公司情况
1、天利投资
具体项目：龙腾湾项目分为一期和二期，其中：一期为商铺、商场、酒店式公寓及产权式酒店，已经完成竣工验收及备案，竣工备案面积116339.52平方米，可预售面积为76676.36平方米，已售面积70997.51平方米；二期正在建设过程中。
账面资产总额：1091453104.28元
账面净资产：-105695686.53元
评估的资产总额：149463.92万元
净资产值：29740.85万元
净资产评估变动增加额为40310.42万元
增值率381.38%
增值原因：存货评估增值
2、天联华
具体项目：总部经济项目占地面积约59.93亩，已取得该地块土地使用证，尚未开工建设。
账面资产总额：230588612.55元
账面净资产值：9710608.95元
评估的资产总额：27682.20万元
净资产值：4438.57万元
净资产评估变动增加额：3467.51万元
增值率：357.09%
增值原因：存货评估增值
3、天利度假
具体项目：海口万豪酒店项目的业主方，万豪运营管理期限为20年，海口万豪酒店2014年10月开业，占地面积80.8亩，总建筑面积78207.52平方米。
账面资产总额：851753434.93元
账面净资产值：-277160551.76元
评估的资产总额：100309.33万元
净资产值：-16365.57万元
净资产评估变动增加额：11350.49万元
增值率40.95%
增值原因：无形资产评估增值
4、天利酒店
具体项目：千禧酒店填海项目位于滨海大道292号，为人工填建而成的面积11.7263公顷的人工岛，并修建了栈桥连接人工岛和陆地。截至交易基准日，人工岛已经建成，天利酒店已经取得千禧酒店填海项目175亩的《海域权使用证书》和 1.1393公顷透水构筑物的《海域权使用证书》，项目性质为经营性，旅游娱乐用海，旅游基础设施用海。天利酒店于2009年11月5日签订约50亩土地的《海口市国有建设用地使用权出让合同》，建成的人工岛尚未进行填海工程竣工验收，尚未取得约50亩人工岛地块的国有土地使用权证书，未取得项目的规划、计容建筑面积等相关工程建设指标。
账面资产总额：231300196.57元
账面净资产值：-8416811.20元
经评估的资产总额：19988.72万元
净资产值：-3982.98万元
净资产评估变动减少额：3141.30万元
减值率373.22%
减值原因：无形资产评估减值
附：赵焕焱近期发表观点：
【赵焕焱2018年在媒体发表观点107】2018年5月28日，《北京商报》关子辰、王莹莹在“首创甩卖金融街国际酒店”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：
华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱认为，酒店亏损是首创转让酒店的因素之一，此外，这也是首创作为国有企业，大力发展水务等主营业务、剥离非主营业务的举措。
【查看赵焕焱502篇原创文章】“查看历史消息”往前查阅。
【赵焕焱】华美顾问集团首席知识官、高级经济师。大型酒店集团总部17年多研究经历，酒店咨询企业9年多研究经历。荣获2008年6月13日首届《价值中国》“最具影响力百强专家”、2008年12月4日中国酒店业改革开放30年纪念大会“影响中国酒店一百人”、2016年9月20日中国酒店及商用厨具行业大会“终身成就奖”、2016年11月4日chta全球2016年会“特别突出贡献奖（special outstanding contribution award）”、2017年4月23日“中国酒店卓越贡献金龙奖”。
【部分名誉职务】中瑞酒店管理学院酒店业研究中心特约研究员、广西酒店管理学会首席顾问专家、中国智慧酒店联盟理事长、四川省智慧酒店联盟名誉理事长、上海乐游际文化传播有限公司战略顾问等。
【工作追求】在专业之巅，化智识为方法。
【赵焕焱发表演讲190次】其中，2008年3次、2009年4次、2010年9次、2011年16次、2012年21次、2013年25次、2014年25次、2015年32次、2016年24次、2017年20次、2018年至5月16日10次。
【赵焕焱发表文章758篇（不包括自己发布的原创自媒体文章）】其中，2004年1篇、2005年28篇、2006年9篇、2007年33篇、2008年17篇、2009年34篇、2010年47篇、2011年39篇、2012年34篇、2013年45篇、2014年54篇、2015年82篇、2016年88篇、2017年209篇、2018年至5月22日38篇。
【赵焕焱接受采访在报刊发表观点1949次】其中，2006年8次、2007年18次、2008年11次、2009年42次、2010年50次、2011年82次、2012年175次、2013年210次、2014年272次、2015年314次、2016年372次、2017年288次、2018年至5月28日107次。
（赵焕焱接受第一财经电视台采访）