全域限购、7成首付、2年、5年以上社保.....接连而至的调控政策没有给楼市任何缓冲，而楼市则以最快的速度给出了“反馈”，多个楼盘无房可卖、购房者陷入观望、中介门店冷清，海南楼市进入“速冻”模式。
与住宅市场的冷清形成鲜明对比，商业地产开始逆势复苏，部分无住宅资格的岛外客户转而把眼光转向商业性质的商铺、写字楼上，带热了海南的商业地产市场，海南的楼市格局正在被改写。
全域限购 海南楼市迅速“冷冻”
今年3月以来，海南连续多次颁布楼市调控政策，从7成首付、2年或5年社保、全域限购，到假结婚假离婚购房严惩，严禁哄抬房价等，多项政策剑指投机炒房，力度之大，史上空前。
新政的严厉对岛外炒房客可谓不留余地，全方位围堵了岛外的购房客。据了解，4月22日新政出台后大批来岛购房的岛外人士空手而归，返乡陷入观望。楼盘售楼处看房人群寥寥无几，多个楼盘对外宣称“无房可卖”，部分楼盘甚至直接“关门谢客”，市场一度陷入“冷冻”。
而中介门店也是一片冷清，笔者调查发现，多个中介门店咨询客户只有寥寥数人，工作人员或放假、或玩手机，难掩“凉凉”的尴尬。
商业地产开始复苏
随着住宅的限购，商业地产或将开始复苏，近期商业产品市场有所升温。商品住宅限购不到一周，部分岛外的购房者迫于2年或5年社保的限制，将目光瞄向市中心等地段较好的写字楼、商铺。
“最近几天带看的基本上都是商铺、写字楼，商业用地性质的产品目前还不限购。岛外的购房者现在就只能看这些、买这些。”一商业项目的置业顾说道。据置业顾问介绍，限购之后来看房的人群明显增多。西海岸一楼盘客户关注度高，准备加紧推售。
不限购、地段好、总价相对较低、看好海南未来的发展潜力，这是大部分岛外客户选择商业产品的主要原因。目前的海南市场，商业地产成为新的“香饽饽”，开始逆势崛起！
商业地产仍有升值空间
海南要建立自贸港试验区，国家在多个方面给与政策优惠，海南未来将建成全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区。多个利好，将吸引大批岛外人才、企业入驻，对商铺、写字楼的需求将会逐步上升，很多投资者也是看到了这个利好，纷纷转战商铺。
海南住宅市场限购，根据“房子是用来住的，不是用来炒的”这个基调，海南限购基调或将长期坚持不放松，如此一来，投资产品只能选择商业性质的写字楼、商铺、公寓产品，未来市场上这类产品增多，需求量大，转手、出租都较为容易。
投资商铺首要考虑的是高性价比，并且综合考虑商铺的位置、配套、环境、开发商实力等。目前海南在售的商业产品多分布在市中心、新兴板块等核心地带，配套较为齐全，人流量也较大。而且这些产品多为小户型产品，总价相对较低，未来升值空间较大。
商业地产升温之下藏隐忧
根据海南精神，海南将长期贯彻严防投机炒房的机制。如果海南商业地产市场过热，难免会有继续出台调控政策的可能性，抑制投资需求，届时用于投资的产品或将难以出手，面临空置的风险。
另外，商业项目一般多为40年或50年产权的商业用地，物权法对于商业用地上的房屋归属问题尚存争议，土地到期后不是自动续期，这就存在被收回的风险。
目前海南关注最多的仍是商务公寓产品，大部分商务公寓产品不通燃气，物业、水电、公共维修基金等费用也较高，这就增加了居住成本。且这种商务公寓房无法迁入户口，这就意味着如果买来用于居住用途，就会面临子女上学问题。
在海南目前的市场背景下，对岛外购房者来说，商业产品可谓进入海岛的“敲门砖”。笔者认为，如果是出于度假、养老考虑，公寓形式的产品可以考虑，可以尽快“上车”。如果是出于投资考虑，可以考虑海口、三亚市中心地带的小户型写字楼、商铺，但基于现在海南抑制投机的力度，还是需要慎重，做好随时面对风险的准备。